Πλήρωσε για να το σώσεις – Τι λέει ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα

Άλλη μια ευκαιρία ίσως η τελευταία, δίνεται στους πολίτες για να νομιμοποιήσουν τις ατασθαλίες του παρελθόντος στα ακίνητά τους. Με νομιμοποιήσεις ακόμη και σε αυθαίρετα που έχουν κριθεί κατεδαφιστέα με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις, την αύξηση της εισπραξιμότητας με δέλεαρ τα χαμηλά πρόστιμα και τις 100 δόσεις και κίνητρα για κατεδαφίσεις με ιδιωτικούς πόρους, εισήχθηκε χθες στην Ολομέλεια της βουλής, ο νέος νόμος για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος. 
Ένα χρόνο μετά την δημόσια διαβούλευση και ύστερα από αλλεπάλληλες καθυστερήσεις, η κυβέρνηση προχωρεί στην αλλαγή του θεσμικού πλαισίου για τα αυθαίρετα, ισορροπώντας όμως σε τεντωμένο σχοινί. 

Σύμφωνα με όσα αναφέρει στην έκθεση-γνωμοδότηση που δόθηκε χθες στην δημοσιότητα, η Επιστημονική Επιτροπή της βουλής, ο νόμος δεν ευθυγραμμίζεται με την νομολογία του ΣτΕ που έχει ακυρώσει δύο φορές την μεταφορά συντελεστή δόμησης αλλά και ούτε και με την νομιμοποίηση αυθαιρέτων με αμετάκλητες δικαστικές  αποφάσεις. Υπενθυμίζεται ότι η επίμαχη διάταξη αποτέλεσε και το λόγο που κρίθηκε αντισυνταγματική και μη νόμιμη, η αντίστοιχη ευνοϊκή διάταξη που είχε προβλεφθεί στον προηγούμενο νόμο των αυθαιρέτων (4178/2013).
Χθες τόσο ο υπουργός Περιβάλλοντος κ. Γιώργος Σταθάκης όσο και η Γενική Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού κυρία Ρένα Κλαμπατσέα, υποστήριξαν ότι ο νόμος δεν αφορά συλλήβδην νομιμοποιήσεις αλλά μόνο εκείνες που σχετίζονται με τυπικούς λόγους.
Το νέο θεσμικό πλαίσιο καθορίζει με σαφήνεια τις περιπτώσεις αυτές και πιο συγκεκριμένα:
– όσες οικοδομικές άδειες είχαν νόμιμο έρεισμα σε κανονιστικές διατάξεις οι οποίες κρίθηκαν αντίθετες σε κανόνες δικαίου.
– όσες  εκδόθηκαν  κατ΄ εφαρμογή κανόνων δικαίου που δεν ίσχυαν και όσες δεν παραβιάζουν τις κείμενες κατά τον χρόνο έκδοσή της, ουσιαστικές διατάξεις ή τις ισχύουσες.
Στον νέο νόμο θα μπορούν να υπαχθούν και κατεδαφιστέα αυθαίρετα, στην περίπτωση που η διαπιστωθείσα πλημμέλεια της οικοδομικής άδειας ή της αναθεώρησής της συνίσταται σε παράλειψη της πολεοδομικής υπηρεσίας. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις μάλιστα, θα καταβάλλεται μόνον το παράβολο και δεν θα επιβάλλεται οποιοδήποτε πρόστιμο.
Σύμφωνα με τα όσα δήλωσε την Τρίτη σε συνέντευξη τύπου ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιώργος Σταθάκης, οι νέες ρυθμίσεις αντιμετωπίζουν τον πρωταρχικό στόχο που είναι η αυθαίρετη δόμηση και ταυτόχρονα κάνουν μια νέα αρχή ώστε από εδώ και πέρα να αποτραπούν παραβατικές συμπεριφορές. Στο νέο νόμο θα έχουν την δυνατότητα να μεταπηδήσουν και όλοι όσοι δεν ολοκλήρωσαν τις αντίστοιχες διαδικασίες στους δύο προηγούμενους. Η μεταπήδηση σύμφωνα με τον κ. Σταθάκη δεν είναι υποχρεωτική, ωστόσο όσοι δεν επιλέξουν αυτό το δρόμο, θα υποστούν τις συνέπειες που ορίζει η νομοθεσία και τα τσουχτερά πρόστιμα. Σήμερα, το ποσοστό των δηλώσεων που δεν έχει ολοκληρωμένη υπαγωγή στους νόμους για τα αυθαίρετα υπολογίζεται στο 45%.
Όπως σημείωσε ο υπουργός Περιβάλλοντος στο νομοσχέδιο επήλθαν ελάχιστες τροποποιήσεις και αλλαγές σε σχέση με το αρχικό κείμενο. Μία εξ αυτών ήταν η αύξηση των δόσεων από 80 σε 100 αλλά και η απαλλαγή των πολιτών που κατεδαφίζουν ένα αυθαίρετο από το πρόστιμο ανέγερσης. Θα πληρώνουν μόνο 500 ευρώ. Επιπλέον, το υπουργείο αποφάσισε να διαφοροποιήσει και τα πρόστιμα για τα βιομηχανικά κτίρια, τα οποία στο εξής θα πληρώνουν το 10% του προστίμου ανέγερσης και όχι το 20% που προβλεπόταν αρχικά, σε περιοχές όμως που επιτρέπεται από την πολεοδομική νομοθεσία να χτίσει κάποιος αλλά δεν έχει εκδώσει οικοδομική άδεια.
Σε ότι αφορά την λειτουργία της Τράπεζας Γης, το υπουργείο Περιβάλλοντος υποστηρίζει ότι οι προβλέψεις για Ζώνες Υποδοχής Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, θα αποτελούν υποχρέωση των ΟΤΑ κατά τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Η κ. Κλαμπατσέα, ανέφερε ότι η Τράπεζα Γης «δεν θα λειτουργήσει από τη μια μέρα στην άλλη», ωστόσο δεν φάνηκε να συμμερίζεται τις απόψεις πολεοδόμων που κάνουν λόγο για ένα σύνθετο μηχανισμό που θα απαιτήσει έως και 4 χρόνια για να μπει σε εφαρμογή. Στο φόβο ότι πολλοί δήμοι δεν θα προχωρήσουν σε ζώνες υποδοχής συντελεστή, αναφέρθηκε ότι πρέπει να το κάνουν, γιατί διαφορετικά κινδυνεύουν να μείνουν χωρίς κοινόχρηστους χώρους. O νέος θεσμός, ψηφιακής μορφής, θα διαχειρίζεται το σύνολο των δικαιωμάτων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, το αντάλλαγμα δηλαδή που αποκτά κάποιος, από την αδυναμία του να αξιοποιήσει διατηρητέα μνημεία ή ακίνητα που απαλλοτριώθηκαν για κοινόχρηστους χώρους ή που δεν είναι δυνατό να δομηθούν για περιβαλλοντικούς λόγους.
Την ίδια στιγμή, ο νόμος καθιστά υποχρεωτική και την ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, όχι μόνο για τα νέα κτίρια αλλά και σε όσα ακίνητα γίνονται δικαιοπραξίες όπως οι μισθώσεις. Σήμερα, στις μεταβιβάσεις είναι απαραίτητο μόνο το πιστοποιητικό του μηχανικού. Για τα δημόσια κτίρια (δημόσια, ΟΤΑ) αλλά και τα κτίρια συνάθροισης κοινού ισχύει η πρόβλεψη για σταδιακή υποβολή στην ταυτότητα του κτιρίου εντός πενταετίας. Για όλα τα υπόλοιπα κτίρια, η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι απαραίτητη κατά την μεταβίβαση με την προσάρτηση της σχετικής δήλωσης στο συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας. Η ταυτότητα κτιρίου θα αποτελεί ένα πλήρες «φάκελο» των κτιρίων με όλα τα στοιχεία από την έναρξη της οικοδομής και όλες τις μεταβολές που έχουν επέλθει σε βάθος χρόνου, σε αυτό (οικοδομική άδεια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, σχέδιο κάτοψης, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων εάν υπάρχουν, μελέτη στατικής επάρκειας κ.α).
Μειώνονται στο μισό τα παράβολα
– 250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ.
– 500 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 500 τ.μ.
-1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 500 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ.
-4. 000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 2.000 τ.μ. και μέχρι 5.000 τ.μ.
-10.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερα των 5000 τ.μ.
Μειώσεις στα πρόστιμα
Μείωση του ενιαίου ειδικού προστίμου σε ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού
α) Εξακολουθούν να ισχύουν οι μειώσεις:
1. για ΑΜΕΑ που καταβάλλουν το 15%-20% του προστίμου ανάλογα με το ποσοστό αναπηρίας (για 80% και 67%) και το εισόδημα (με ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ για την πρώτη περίπτωση και 18.000 ή 24.000 ευρώ αντίστοιχα για τη δεύτερη περίπτωση).
2. για παλιννοστούντες ομογενείς και πολύτεκνους που καταβάλουν το 20% του προστίμου οι πρώτοι και το 20%-50% οι δεύτεροι, ανάλογα με τις περιπτώσεις, π.χ.:
– Τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ, καταβάλλουν ποσοστό 30% του προστίμου. Οι διατάξεις αυτές εφαρμόζονται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες.
– Πολύτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ, καταβάλλουν ποσοστό 20% του ενιαίου ειδικού προστίμου. Πολύτεκνοι με δευτερεύουσα κατοικία (επιφάνεια μικρότερη των 80 τ.μ.), καταβάλλουν 50% του προστίμου.
β) Διευρύνονται τα κοινωνικά κριτήρια:
– σε μακροχρόνια ανέργους που καταβάλουν το 30% του προστίμου
– σε δικαιούχους επιδόματος κοινωνικής αλληλεγγύης που καταβάλουν το 20% του προστίμου
Σημαντική και για τις δύο ομάδες είναι η απόφαση για διετή αναστολή καταβολής των δόσεων.
Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μειώνεται, επίσης, στις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) επιπλέον κατά 20% εάν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί μέσα στο πρώτο εξάμηνο από τη ψήφιση του νομοσχεδίου,
β) επιπλέον κατά 10% εάν υπαχθεί μέσα στο δεύτερο εξάμηνο από τη ψήφιση του νομοσχεδίου,
γ) επιπλέον κατά 10% εφόσον υποβληθεί η μελέτη στατικής επάρκειας ταυτόχρονα με τη δήλωση υπαγωγής.
– Εάν για την υπαγωγή αυθαίρετων ολοκληρωθούν οι προβλεπόμενες εργασίες προσαρμογής: α) με βάση την απόφαση της Επιτροπής Ελέγχου Αυθαίρετων Κατασκευών ή β) με βάση την απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ή του Περιφερειακού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ή του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής για τις αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις σε διατηρητέα κτίρια, τότε το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μειώνεται κατά το κόστος των εργασιών προσαρμογής και μέχρι 50% αυτού, εξαιρούμενου του παραβόλου εφόσον προσκομιστεί βεβαίωση της Επιτροπής ή των Συμβουλίων ότι οι εργασίες προσαρμογής υλοποιήθηκαν προσηκόντως.
– Εάν για την υπαγωγή αυθαίρετων ολοκληρωθούν οι προβλεπόμενες εργασίες στατικής ενίσχυσης με την εκπόνηση στατικής μελέτης, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μειώνεται κατά:
α) 60% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 3,
β) 50% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 2,
γ) 30% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 1.
– Μείωση 30% με 50% (ανάλογα με τα τετραγωνικά) θα ισχύσει για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση.
– Έκπτωση 20% προβλέπεται για όσους πληρώσουν εφάπαξ και 10% για όσους καταβάλουν το 30% του προστίμου.
Επίσης, μειώνονται, τα πρόστιμα για:
– τα κτίσματα που δεν έχουν οικοδομική άδεια, αλλά έχουν υπερβάσεις δόμησης μικρότερες από 100 έως 500 τ.μ.
– αυθαίρετες κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί μεταξύ 1983-1993
– αυθαίρετα σε περιοχές εκτός σχεδίου και στις οποίες εκκρεμεί η έγκριση πολεοδομικής μελέτης
– αυθαίρετα υπόγεια – εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) – σοφίτες
– στάσιμους οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων που δεν είναι παραλιακοί και κοντά σε χιονοδρομικά κέντρα και που έχουν κατασκευασθεί πριν από το 1993
– Επιπλέον, δίνεται η δυνατότητα να μειωθεί κατά 20% η οφειλόμενη εισφορά ενός ιδιοκτήτη ακινήτου – για ακίνητα που μπαίνουν στο σχέδιο πόλης.
(*) Μείωση προστίμου δεν ισχύει εφόσον, πριν από την ημερομηνία υπαγωγής, εντοπιστούν οι αυθαίρετες κατασκευές ή οι αλλαγές χρήσης από το αρμόδιο Παρατηρητήριο. Στην περίπτωση αυτή, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυξάνεται σε κάθε περίπτωση κατά 20%.
Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυξάνεται:
α) κατά 10%, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος το τρίτο εξάμηνο από τη ψήφιση του παρόντος
β) κατά 20%, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος το τέταρτο εξάμηνο από τη ψήφιση του παρόντος
γ) κατά 10%, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ευρίσκεται σε περιοχές προστασίας για τις οποίες έχουν εκδοθεί και ισχύουν προεδρικά διατάγματα καθορισμού όρων δόμησης.
Περιβάλλον
– εξακολουθούν να ισχύουν οι απαγορεύσεις υπαγωγής των αυθαιρέτων που βρίσκονται σε αιγιαλούς, δάση, ρέματα, κοινόχρηστους χώρους, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.,
– αυξάνονται τα πρόστιμα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές που καλύπτονται από ειδικά διατάγματα προστασίας (περιοχές NATURA κ.λπ.)